El ayuntamiento de Alcalá de los Gazules, población de 5.633 habitantes enclavada en el Parque Natural de Los Alcornocales, y ‘patria’ de la mayoría de los actuales dirigentes del PSOE andaluz como Luis Pizarro, ha firmado un convenio urbanístico para el desarrollo de una zona “turística residencial deportiva y recreativa” que contará con un campo de golf de 18 hoyos, hotel de cuatro estrellas y mil quinientas viviendas, ya que el conjunto ocupará 1.593.000 metros cuadrados con una densidad máxima de 10 viviendas por hectárea. Será casi un ‘nuevo Alcalá’ ya que la tipología de las viviendas (serranas, adosadas, aisladas y pareadas) y la altura máxima (baja más una planta), excepto el hotel (que podrá ser baja más dos plantas), así lo configuran en el proyecto. El asunto fue destapado por EL MUNDO DE ANDALUCÍA este pasado día 20.El convenio urbanístico fue suscrito el pasado 23 de enero entre el alcalde, el socialista Arsenio Cordero y los empresarios malagueños Fernando y Gregorio Quesada Mejías. El proyecto se encuentra en fase de alegaciones. Del techo máximo edificable total, 144,3 hectáreas tendrán uso residencial, 11,1 hotelero y comercial un total de 3,8, según el convenio urbanístico.
Los promotores y el alcalde quieren fomentar la práctica del golf entre los vecinos de Alcalá de los Gazules por lo que todos “los residentes empadronados tendrán una bonificación del 50 por ciento en el uso del campo de golf”. Al tiempo, pese a que podría constituir una ilegalidad, en el convenio se estipula que “se favorecerá y potenciará la contratación de personas empadronadas en el municipio” para la ejecución de la urbanización, construcción y mantenimiento del campo de golf, así como de las construcciones que se pretendan desarrollar”.
El Ayuntamiento, para “compensar actuaciones urbanísticas deficitarias” estipula que los promotores le abonen 1.755.000 euros, de esta cantidad 526.500 euros (el 30%) habrán de hacerlos efectivos “a cuenta “y en el plazo de 15 días contados desde la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP). Otro tercio será pagado al Ayuntamiento una vez aprobado el PGOU y el resto cuando el documento de planeamiento sea publicado en el BOP. En el convenio, los promotores inmobiliarios se comprometen a que en toda la publicidad del campo de golf y viviendas se resalte “su aspecto medioambiental” al estar en el Parque Natural de Los Alcornocales”.
El convenio urbanístico, con una vigencia de cuatro años, apenas representa riesgo económico para los promotores en el caso “hipotético” de que, en el término de tres años a la firma del acuerdo, la Junta de Andalucía rechace el nuevo PGOU y en concreto las determinaciones relativas al proyecto, en el convenio se establece que se procederá a la “devolución del 90 por ciento de las contraprestaciones adelantadas y entregadas”. El 10 por ciento restante se lo quedaría el Ayuntamiento en concepto de “contraprestación de gastos de estudios técnicos ocasionados” por la tramitación de la propuesta.
ACUIFEROS
En una zona afectada por la sequía donde varios municipios tienen que recibir el suministro en camiones o sufren severas restricciones, el convenio deja la puerta abierta al uso de los acuíferos de la propia finca, asunto que queda exclusivamente en manos del Ayuntamiento, que lo autorizará en el caso de que “un estudio técnico” sobre la demanda de agua que exigirá el macroproyecto, “así lo considere”. En el convenio se establece que el agua de riego para el campo de golf se obtendrá también de la depuradora propia de la urbanización y del municipio (de escasa capacidad) e incluso llega a contemplar la posibilidad del uso de aguas acumuladas “en balsas”.
El ayuntamiento de Alcalá de los Gazules ha iniciado el proceso para la revisión del planeamiento, al objeto de sustituir sus normas subsidiarias por un plan general que se adapte tanto a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía “como a la actual realidad de Alcalá de los Gazules, de forma que posibilite su desarrollo económico y social”, según consta en la parte expositiva del convenio suscrito con el grupo promotor Quesada.
Los empresarios malagueños son propietarios de 87 hectáreas procedentes del Cortijo de Fraja, en la carretera de Paterna a Alcalá de los Gazules, que contienen un caserío con patio. Además, poseen otras 77 hectáreas y 24 fanegas de la finca “La Sacristana”. Además de estas tres fincas, la propuesta urbanística afecta a otras 4,7 hectáreas, aproximadamente, que no son propiedad, en este momento, del grupo Quesada, por lo que no se ven afectadas por el convenio, salvo en las propuestas de ordenación, según se aprueben en el nuevo planeamiento.
Las 159,3 hectáreas que albergarán el macroproyecto turístico y residencial están clasificadas en la actualidad como “suelo urbanizable común” y en parte como “suelo no urbanizable protegido de interés naturalístico”. El nuevo PGOU de Alcalá de los Gazules incluirá, para mejorar las comunicaciones de este proyecto y el sector, una carretera que conecte la calzada de Alcalá de los Gazules a Paterna de la Rivera desde el nudo de la autovía Jerez-Los Barrios. El coste de la carretera sería asumido por la “administración competente”, en este caso la Diputación Provincial de Cádiz. La empresa se compromete a colaborar económicamente de forma “proporcional”.
EN EFECTIVO
En el convenio, se señala que el ayuntamiento “dadas las especiales condiciones del sector de suelo urbanizable” está interesado en que la cesión obligatoria del 10 por ciento del aprovechamiento urbanístico del mismo sector “se sustituya por su valor en metálico, en lo que se refiere al aprovechamiento de uso residencial, hotelero y comercial”.
El convenio establece que Fernando Quesada Mejías “tendrá un derecho de adquisición preferente, sobre dichos aprovechamientos urbanísticos, que podrá ejercitar en el plazo de seis meses desde el acuerdo de aprobación definitiva del PGOU, y cuyo precio será de 220 euros/metro cuadrado de techo”. El convenio estipula que el aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria “se materializará en las parcelas necesarias urbanizadas para que puedan implantarse los 15.930 metros edificables, con las ordenanzas que se prevean en el plan parcial de ordenación”.
A este respecto, la Ley 13/2005 de medidas para la vivienda protegida y el suelo, establece severas limitaciones que impiden que el Ayuntamiento de Alcalá pueda disponer de ese dinero o destinarlo a otros usos. La ley andaluza dice que “si la percepción deriva de la sustitución en metálico de los terrenos donde se localice el aprovechamiento urbanístico que corresponda a la Administración en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas, ésta no podrá exigirse ni efectuarse hasta la aprobación del instrumento de planeamiento en el que se justifique dicha sustitución en metálico”. Al tiempo, la norma establece que “cuando las aportaciones económicas que se contemplen tengan por objeto sufragar gastos de urbanización asumidos en virtud de dichos convenios, estás no podrán exigirse ni efectuarse hasta la aprobación del instrumento que contenga la ordenación detallada y haya quedado delimitada la correspondiente unidad de ejecución”.
Y en cualquier caso, la ley añade que “cualquier cantidad anticipada que se entregue antes de las aprobaciones referidas, tendrán la consideración de depósitos constituidos ante la caja de la Administración actuante. Estos depósitos quedan afectados al cumplimiento de dichos convenios, no pudiendo disponerse de las citadas cantidades hasta la aprobación del correspondiente instrumento de planeamiento o de la delimitación de la unidad de ejecución”.
